Può Equitalia iscrivere un’ipoteca o pignorare un immobile se si tratta di prima casa? Per poter rispondere a questa domanda è opportuno prendere in considerazione un importante sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, la n. 340 del 2016, che ha chiarito, una volta per tutte, la questione oggetto di domanda. La legge stabilisce che qualora il debito nei confronti di Equitalia sia inferiore ai 20mila euro quest’ultima non potrà iscrivere ipoteca né tantomeno procedere a pignoramento immobiliare. Per cui l’Ente creditore sarà costretto a trovare soluzioni differenti per poter recuperare il suo credito come ad esempio procedere al pignoramento dello stipendio o della pensione (nel limite di un quinto), pignorare il conto corrente piuttosto che eventuali canoni di locazione percepiti. Sarà opportuno intraprendere altre strade che la legge gli consente per poter recuperare il suo credito. Per fare un esempio, se si ha un debito nei confronti di Equitalia di 25mila euro basterà pagarne 6 mila per ridurre l’importo e scendere sotto la soglia di 20 mila euro e, dunque, evitare l’iscrizione di ipoteca o di pignoramento della propria prima casa. Discorso differente qualora il debito superi la 20mila euro e non raggiunge le 120mila euro, in questo caso, infatti, Equitalia ha la possibilità di iscrivere ipoteca anche qualora il debitore non abbia altri immobili se non quello in questione (la prima casa appunto). Tuttavia è bene non farsi prendere dallo sgomento poiché iscrivere un’ipoteca su un immobile è ben diverso dal pignoramento o della vendita all’asta del bene. L’ipoteca infatti, ai sensi dell’art. 2808 del Codice Civile, è una forma di tutela che attua il creditore per proteggersi dal pericolo di insolvenza del debitore. È un diritto reale di garanzia che è esercitabile principalmente nei confronti di beni immobili. Nel caso in cui Equitalia dovesse iscrivere ipoteca su un immobile non è altro che una forma di tutela che l’Ente si procura nel caso in cui un altro creditore dovesse avviare una procedura forzata sullo stesso immobile. Se ciò dovesse accadere, infatti, le somme ricavate dalla vendita andranno al creditore che ha iscritto per prima l’ipoteca (Equitalia in questo caso) e successivamente al creditore che ha iscritto l’ipoteca di grado successivo. Il Decreto del Fare (D.L. 69 del 2013) ha impedito, dunque, ad Equitalia di pignorare la prima casa ma non ha impedito di iscrivere ipoteca sulla stessa. In realtà però, leggendo meglio la norma, si evince che tale divieto vale soltanto in presenza di alcune tassative ipotesi, e cioè: che l’immobile sia l’unico di cui il contribuente è proprietario; che tale bene sia adibito a civile abitazione; che tale bene immobile non sia accatastato come bene di lusso; e, infine, che il contribuente abbia fissato la propria residenza proprio presso tale immobile. Soltanto in presenza di queste quattro condizioni vale il divieto per Equitalia di pignorare l’immobile. Per cui appare fuorviante parlare in maniera generica di prima casa. Infatti se il contribuente abbia ricevuto per eredità oppure ha acquistato un altro bene immobile, che sia un appartamento o un terreno o altro, non potrà più invocare tale divieto poiché, in questo caso, sarà titolare di più di un immobile. Per cui, alla luce del Decreto Fare sopra citato, l’immobile deve, innanzitutto, essere l’unico di proprietà del contribuente, successivamente è necessario che ivi vi abbia la residenza, che non sia accatastato come bene immobile di lusso ma abbia una destinazione di abitazione civile. Se manca anche uno solo di questi requisiti Equitalia potrà procedere a pignoramento sempre che sia titolare di un credito pari ad almeno 120 mila euro.Commissione Tributaria Provinciale
Nella sentenza della romagnola citata sopra il giudice ha respinto la domanda attorea del contribuente che, in qualità di proprietario di un immobile ipotecato da Equitalia, si opponeva alla possibilità che l’Ente della Riscossione potesse mettere all’asta il bene immobile se non fosse stato estinto il debito. Il giudice ha precisato che l’art. 76 del d.p.r. 602/73 sancisce che il concessionario può iscrivere l’ipoteca su un bene immobile purché il credito per cui si procede non sia inferiore ai 20 mila euro. Nel caso in esame, infatti, il giudice che ritenuto corretta l’attività di Equitalia poiché era suo diritto iscrivere l’ipoteca, precisando tuttavia che la stessa non può procedere a pignoramento del bene né alla sua vendita all’asta. Diversamente se il credito, benché superiore ai 20 mila euro, ma è l’unico immobile di proprietà del contribuente, non è un bene di lusso e vi abbia la residenza non potrà procedere ad espropriazione ma solo iscrivere ipoteca come forma di garanzia a tutela del proprio credito.
Per riparare la propria casa da futuri pignoramenti da parte di Equitalia il contribuente ha la possibilità di vendere tutti gli altri immobili e fissare la propria residenza nell’unico bene immobile rimasto purché non sia bene di lusso e sia accatastato come abitazione civile. Però, prima di fare qualsivoglia operazione del genere, è bene prestare attenzione e non incorrere in illeciti poiché, secondo un orientamento piuttosto costante in questo periodo, chi vende tutti i propri immobili ma ha un debito superiore alle 50 mila euro può essere accusato del reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Quest’ultima incriminazione non scatta però qualora le somme incassate dalla vendita siano riutilizzate per pagare il fisco.
Che succede invece in caso di ipoteca Equitalia su immobile in comproprietà? In questo caso la legge consente l’esecuzione forzata sull’immobile sempre che ciò non pregiudichi gli altri comproprietari. Per cui sarà necessario verificare se il bene può essere diviso, se ciò è possibile Equitalia invierà un avviso agli altri comproprietari facendo loro divieto di lasciar separare la propria quota al debitore senza che prima un giudice dia un ordine in tal senso. Soltanto successivamente si cercherà di trovare la migliore soluzione tra il creditore procedente e il contitolare del bene immobile.
In conclusione abbiamo visto come Equitalia, in caso di debito superiore ai 20 mila euro, è legittimata ad iscrivere ipoteca sulla vostra prima casa ma non potrà procedere a pignoramento o alla vendita all’asta del bene a condizione che rientrate nei quattro requisiti visti sopra, e cioè, unico immobile di proprietà del contribuente, casa adibita a civile abitazione, bene non di lusso e immobile su cui si ha la residenza.